【培訓(xùn)對(duì)象】：

房企高管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理

【培訓(xùn)時(shí)間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一章 土地一級(jí)開發(fā)的三大運(yùn)作模式與四大盈利模式

一、一級(jí)開發(fā)的政府部門與企業(yè)的角色

二、一級(jí)開發(fā)的三大運(yùn)作模式與四種方式解析

三、企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)的4大盈利模式與案例解析

第二章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與測(cè)算依據(jù)

一、項(xiàng)目前期費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

二、征地、拆遷費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

五、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

六、工程建設(shè)其他費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

七、管理費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

八、財(cái)務(wù)費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

九、銷售費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

十、應(yīng)納稅費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

十一、不可預(yù)見費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制

第一節(jié) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算

一、總投資估算

二、估算所依據(jù)的相關(guān)資料

三、估算依據(jù)的相關(guān)文件

第二節(jié) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投融資分析

一、資金使用計(jì)劃

二、融資額度及融資成本

三、融資渠道及模式

四、貸款本息償還

第三節(jié) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析

一、測(cè)算及分析前提

二、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

第四節(jié) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析

  1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)

  2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬元)

  3、投資回收期(年)

  4、投資利潤率

 二、償債能力分析

 三、資金平衡分析

第五節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析

一、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)

二、不確定性分析

1、盈虧平衡分析

2、敏感性分析

第四章 二級(jí)開發(fā)土地增值稅清算的開發(fā)成本要點(diǎn)解析

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、前期工程費(fèi)審核要點(diǎn)

三、建安工程費(fèi)審核要點(diǎn)

四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核要點(diǎn)難點(diǎn)與案例解析

五、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

六、開發(fā)間接費(fèi)用審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

七、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

八、土地使用權(quán)金額和開發(fā)成本之和的加計(jì)扣除要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

九、“九項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理

第五章 土地一二級(jí)開發(fā)過程中涉及稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

一、完全的政府主導(dǎo)模式稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

二、政府主導(dǎo)下市場化運(yùn)作模式稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

三、地方政府土地返還款五大模式賬務(wù)處理與涉稅籌劃

1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買回遷房

2、土地出讓金返還:用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)

3、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

4、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還用于支付拆遷費(fèi)用(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

5、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)&只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

案例1：某地產(chǎn)公司與土地儲(chǔ)備中心合作開發(fā)生地的涉稅處理

案例2：某房地產(chǎn)企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)合同的賬務(wù)處理分析  

案例3：某房地產(chǎn)企業(yè)與政府開發(fā)土地協(xié)議的賬務(wù)處理分析

總結(jié)：土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制體系構(gòu)建

一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的工作體系

二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本管理制度及流程

三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)